新房渗水三年未收房 却收到律师函

    物业催缴1万多元物业费和2万元滞纳金

    潇湘晨报记者 陈丽安 长沙报道

    新房墙面空鼓，顶棚渗水、开裂……近三年都未收房，却被催缴物业费。近日，长沙市民雷先生就遇到了这样的烦心事。雷先生反映，因房屋存在渗水等问题，近三年内，他多次向开发商、物业公司反映要求整改，但问题一直没有解决。更意外的是，两个月前他收到了物业发来的律师函，要求他交纳1万多元的物业费。

    8月29日，物业工作人员表示，根据《物业管理条例》规定，在开发商通知业主收房的当日起，就开始计取业主的物业管理费，“针对业主反映的房屋问题，我们也只能和开发商协商整改。”

    业主：新房渗水没收房，问题一直未解决

    雷先生介绍，他在开福区复地崑玉国际小区购买了一套新房，约定在2014年交房。准备收房时，却发现新房存在墙面空鼓，顶棚渗水、开裂等问题，于是要求开发商进行整改，并提出在整改完成前不会签收房协议。

    没想到这一整改就用了两年多，雷先生多次向开发商、物业公司反映要求整改，但问题一直没解决。更意外的是，两个月前他收到了物业发来的律师函，要求他缴纳1万多元的物业费。

    律师函指出，按照约定，雷先生每月应支付物业管理费451.5元，截至2017年6月30日，他拖欠物业管理费15799.5元，滞纳金20703.55元，共计36503.05元。雷先生算了一笔账，按照律师函的说法，他拖欠了从2014年开始，共计35个月的物业费。

    雷先生有点委屈，房子面积150平方米左右，总价160多万，购房加上买车位和税费花了近200万元，但近三年来，房子因渗水等问题一直在整改，无法装修和入住。雷先生认为，他完全没有享受到物业提供的任何服务，“我连新房钥匙都没有，物业费还要我买单，太不合理了吧？”

    开发商：非房屋主体结构问题不影响收房

    8月29日，记者来到复地崑玉国际小区，雷先生购买的房屋位于小区5栋32层，房屋内有多处明显的修补痕迹。“基本上一下雨，我的房子就会漏水，我都拍了照的。”

    记者在屋内的一面墙上看到了空置房检查记录表，记录显示最后一次检查是在8月16日，每次检查都勾选了“无渗水迹象”这一项。“未收房的屋内会贴这样的检查表，我们的工作人员定期进入房内检查。”物业工作人员表示，根据《物业管理条例》规定，在开发商通知业主收房的当日起，就开始计取业主的物业管理费，“针对业主反映的房屋问题，我们也只能和开发商协商整改的事情。”

    雷先生认为，开发商的整改行为敷衍了事，相同地方相同问题依然存在，随后他拿出两家验房机构出具的验房报告，其中一份验房时间为3月2日，报告中称，房屋主卧顶面渗水痕迹1处；顶渗处开裂（需做防水处理）。另一份验房时间为7月30日，报告称，指定房屋厨卫墙面、主卧顶棚有水渍，建议整改。

    开发商相关工作人员认为，业主反映的房屋问题非房屋主体结构问题，并不影响双方办理交房手续，他们也将再次反馈雷先生反映的房屋问题，并请有资质的第三方验房机构再对房屋进行查验。

    律师观点

    确因房屋质量问题未收房可拒缴物业费

    1万多元的物业费和2万元的滞纳金谁来买单？湖南万和联合律师事务所李健律师表示，依据《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

    因此本事件中如果确实是因为房屋质量问题，买受人还未正式收房前，期间产生的物业费用，则不应当由买受人承担，而是由建设单位承担。物业如果对购买人拒缴前期物业费理由不予以认可，也可以通过民事诉讼予以追偿，购买人则要对房屋质量瑕疵情况予以充分举证。
 
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