本报记者 雷鸿涛 文/图

　　“6000平方米奢华双会所泛客厅。”

　　这句广告宣传语让长沙市民贺先生动了心。2007年，他以高出周边房价700元/平方米的价格购买了一套位于古曲路茂华·国际湘楼盘的房子。然而，等他入住后却意外发现：原本为业主提供服务的双会所，如今摇身一变成了商业场所。

　　记者调查发现，类似会所“变身”的问题每天都在身边上演：小区规划设计中的停车位明明属于公有，物业公司却偏偏划给商业场所作停车场；某天，你突然发现小区的绿化带变小了……

　　《物权法》自2007年10月1日起施行至今已有6个年头，广大消费者却经常遭受到一些隐蔽性、普遍性、破坏性小的物权权益侵犯。这被湖南万和联合律师事务所律师李健形象地称为“权益的微创”。

　　像贺先生遇到的问题，就是一起物权受到“微创”的典型案例。自本期开始，本报将推出系列报道“物权微创急诊室”，旨在为广大消费者指点法律困惑，告别维权困境，合理合法地维护自身权益。

　　●湖南茂华置业有限责任公司相关人士杨先生指出，会所是一个广泛的概念，并不是健身、跑步的地方才叫会所，“餐饮、沐足场所就不叫会所？”

　　●在很多业主眼中，会所就是给业主喝茶、聊天和健身的场所。但事实上，很多会所是为楼盘的销售作服务，仅为卖点之一。房子卖完后，其存在价值就大为缩水。

　　●湖南金州律师事务所律师刘军指出，业主买房时，如果开发商将会所作为卖点，宣传会所如何豪华，设施如何齐全等，消费者首先就要了解其产权归属。这是因为，产权归属决定了谁能对会所等设施作后续处理。

　　市民投诉：双会所变身成商铺

　　12月4日，在茂华·国际湘小区旁，临街的茶油工坊和古曲轩餐饮沐足店吸引了记者的注意。这两家店位于小区大门的两侧。

　　而在该楼盘的总平面图上，这两家店的位置却标示为会所A和会所B。有业主告诉记者，这里原本是售楼部，买房时自己曾被告知这里将来是会所。

　　这些年来，业主贺先生一直在关注这两间会所的变化。

　　“当初，开发商的宣传语是‘6000平米奢华双会所泛客厅’。”贺先生是在2007年购买的房子，时价为4700元/平方米，他回忆当时销售顾问告诉他，小区的双会所是为业主服务的场所，“当时不是说做餐饮，而是给业主锻炼、建俱乐部之类。”

　　“如果开发商不宣传双会所，我当时凭什么花高价买这里的房子？附近的楼盘单价当时是4000元/平方米。”贺先生说。据他了解，根据2007年的规划，其中一个会所还包含了1000平方米的物业用房。

　　“大概在2011年前后，开发商把其中一个会所卖给了古曲轩做餐饮，没有经过业主同意。”为此，许多业主都有意见。贺先生说，会所变身餐饮店后，小区的一块绿地也被占用作消防通道。

　　而楼盘的开发商——湖南茂华置业有限责任公司相关人士杨先生在接受记者采访时，并不否认两个会所已经被卖。“在宣传的时候，我们有说过会所。”杨先生坦言，但他指出，会所是一个广泛的概念，并不是健身、跑步的地方才叫会所，“餐饮、沐足场所就不叫会所？”

　　他介绍，在2008年，就有业主因为小区会所、绿化等问题欲起诉开发商，不过事件经过协调平息了。古曲轩在去年就开业了，茶油工坊是今年装修的。而在此前的4年，这两家会所一直空置。

　　杨先生指出，开发商之所以卖掉会所是有法律依据的，即开发商拥有会所的产权。同时，针对业主的投诉，他认为“我们和业主之间的约定，以书面为准，按合同办。”合同并未约定会所归业主所有。

　　至于业主所说的会所包含物业用房的说法，开发商解释，当时临时的物业用房确实在会所里，后来楼盘一期二期建好后，开发商将物业用房分散到一、二期，现在会所里已经没有物业用房了。

　　在卖房时，销售顾问有没有宣传会所属于全体业主？对于这个问题，杨先生说：“这个说不清楚了，又没有书面的东西。销售过程中，哪个(销售顾问)不吹一吹？”

　　尴尬处境：售房卖点最终沦为赔钱鸡肋

　　所谓会所，一个主流的说法是，以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。

　　长沙房地产业一业内人士对记者说，事实上，长沙的开发商大多不愿意投资建会所，这是因为“真正做会所，永远会亏本，开发商赚不到钱”。该人士称，长沙楼盘的会所中，只有某地产公司的会所做得可以，但前提是：开发商在亏钱。

　　小区居民需要会所，会所却不知为谁而生。在很多业主眼中，会所就是给业主喝茶、聊天和健身的场所。但事实上，很多会所是为楼盘的销售作服务，仅为卖点之一，房子卖完后，其存在价值就大为缩水。

　　记者了解到，会所的命运不尽相同。一些楼盘的开发商在房子卖完后，往往会选择将会所卖作他用。

　　在长沙市韶山路上的融科三万英尺小区大门西侧，该栋建筑原是小区会所。后来，开发商将其卖给了一家银行。

　　“购房时，开发商的广告宣传中提到这个会所供住户使用，是集娱乐、健康、休闲于一体的公共会所，现在却被卖了！”该小区的400名业主为此集体维权。据介绍，融科三万英尺小区的会所原名为“钢琴会所”，共4层楼，总面积2000余平方米。

　　该小区的开发商解释，他们拥有会所的产权，2008年起，小区会所一直闲置，后来才考虑出售。

　　业主们则表示，开发商虽拥有会所产权，但私自改变其功能，也需要征求业主的同意，这一点在双方签订的《物业临时公约》中有约定。

　　记者获悉，正因为这份《物业临时公约》的相关约定，后来开发商对业主作了补偿。

　　据记者初步统计，长沙多个楼盘因为会所的问题，遭到业主投诉，并被媒体曝光。这些楼盘包括亚华香舍花都、天佑大厦、王府花园等。

　　律师支招：产权归属应有书面约定

　　湖南金州律师事务所律师刘军指出，业主买房时，如果开发商将会所作为卖点，宣传会所如何豪华，设施如何齐全等，消费者首先就要了解其产权归属。这是因为，产权归属决定了谁能对会所等设施作后续的处理。

　　如果开发商的广告对会所的产权归属有明确描述，写明了产权属于业主，那么消费者应该将有文字内容的广告保留下来作为证据，以备维权之用。

　　刘军表示，根据《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”这意味着，如果会所属于公共场所范围，则属于全体业主所有。但是，这对于会所纠纷，操作起来难度不小。以茂华·国际湘为例，开发商可以通过手段，将物业用房从会所中撤离。这时，如果开发商和业主没有书面约定，业主很难维权。

　　记者在采访中，茂华·国际湘业主贺先生提及，小区会所变商铺需要公示，然而，不仅业主对此毫不知情，而且由于该楼盘报建时采用的是另一个名字，因而公示完毕后，业主仍不知道内情。

　　物权课堂

　　小区内摆摊的租金应归全体业主

　　12月4日，在茂华·国际湘，业主李先生对记者说，在他们小区，经常有商贩来小区摆摊。李先生想知道，摊贩为何可以进小区摆摊，其租金又流向了哪里？

　　记者调查了解到，一些小区中，装饰公司会在人流量大的位置设摊，甚至有电信运营商来推销。而这些商家往往需要向物业缴纳一笔费用。

　　在茂华·国际湘，记者在该小区B2栋旁，见到一卖床单被罩等用品的商家。记者询问得知，商贩是通过该小区的物业允许才能进来的，“具体收费是按天数收，每天200元租金。”

　　在物业办公室，有工作人员向记者证实，在该小区内摆摊确实要经过他们同意，物业收取一定的场地费。至于这笔钱的流向，工作人员不愿解释。

　　湖南万和联合律师事务所李健律师指出，根据《物权法》和《物业管理条例》相关规定，小区物业利用公共面积区域来进行经营活动取得的收益，应属于全体业主。物业公司只行使代收代管的权利。

　　但在现实生活中，因为相关法律规定得不明晰，也没有监督的机制，导致在一些小区，租金一类的这部分收益都落入了物业的口袋。李健建议，如果小区中有类似现象，业主委员会可以要求物业将这笔收益分发给全体业主。

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