停在小区内的小车都是收了费的

    律师：《物权法》未明确，配套法律解释未出台是争议始因

    来源：湖南电视台-etv《法制周报》

    ⊙《法制周报》记者山木文/图

    2006年6月23日，长沙市民张泽军（化名）在枫林美景小区购买了一套房子，随后，张泽军和该小区的物管——长沙广居物业管理有限公司（原名长沙平旺物业管理有限公司，以下简称广居物业公司）签订了前期物业管理合同，合同中约定室外停车费为每月每台车90元。入住后，张泽军先后向广居物业公司交纳了4次室外停车费。

    2007年10月，《物权法》颁布后，张泽军得知，室外车位属于全体业主共有，于是就找到广居物业公司，要求退还他所交的停车费，却遭到拒绝。于是，张泽军一纸诉状将广居物业公司告上法庭。据悉，该案是湖南省首起有关室外停车费的案子。

    收费

    2006年6月23日，在长沙某机关工作的市民张泽军通过朋友介绍在长沙岳麓区枫林美景小区购买了一套房子。次年，开发商通知张泽军前去办理交房手续。

    张泽军说，办理交房手续前，开发商要求业主先与广居物业公司签订物业管理合同，之后才能办理交房手续。（法制周报新闻热线：0731-4802117）于是他与广居物业公司签订了前期物业管理合同，合同中约定室外停车费为每月每台车90元。

    据张泽军介绍，从2007年6月16日起，他按照合同先后向广居物业公司交了4次室外停车费，其中包括2007年10月、11月份的两次。2007年10月《物权法》正式生效并颁布后，张泽军从朋友那里得知，室外车位属于全体业主共有，于是就找广居物业公司，要求退还2007年10月以后交的停车费，却遭到拒绝。随后，张泽军拒绝再向广居物业公司交纳停车费，而物业公司则以张没有交纳停车费为由阻拦他的车辆进出，双方就此发生争执。

    张泽军认为，室外车位归全体业主共有，广居物业公司没有征得全体业主的同意，业主委员会也没有给其授权，所以无权收取室外停车费。于是，他一纸诉状将物管告上法庭，要求法院判令被告广居物业公司返还2007年10月以后收取的室外停车费并承担本案的诉讼费。

    广居物业公司接到诉状后，积极应诉，并对张泽军提出反诉。该公司认为，《物权法》虽然规定室外车位归全体业主共有，但并不意味着个别业主就可以不交纳停车费。公司还认为，湖南省物价局有关文件还未失效，且长沙市物价局发给该公司的收费审批证也未被终止，所以收费有依据。

    广居物业公司在反诉书中要求法院裁决被反诉人张泽军，补交2007年12月份至2008年4月份停车费450元。

    争议

    张泽军认为，前期物业管理合同以及长沙市物价局发给广居物业公司的《物业管理公共性服务收费标准审批证》都是在《物权法》生效前就已存在。《物权法》生效后，室外车位的所有权归全体业主，收费问题应当由全体业主决定，仅依据前期物业管理合同和审批证来认定室外停车费的合法性，在法律上已侵犯全体业主的权利。

    “即使室外停车费属于服务和管理性收费，也应当由全体业主共同决定。况且，我缴纳的物业管理费当中已包含了室外公共区域的清洁卫生费、秩序维护费等费用，广居物业公司再收取我的停车费属于重复收费。”张泽军说。

    而广居物业公司负责人周先林则认为，《物权法》从2007年10月1日正式开始实施，但长沙市物价局下发的湘价服〔2004〕178号文件《湖南省物业服务收费管理实施办法》以及湘价服〔2006〕58号湖南省物价局关于《湖南省机动车停放保管服务收费管理实施办法》的通知等政府法规并未终止实行，应该具有法律效力。

    周先林说，《物权法》七十四条的确规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《物权法》规定车位产权是属于全体业主共有，并不属于个别业主所有，更未规定个别业主占用全体业主共有的车位不交纳费用，所以张泽军应该按照规定交费。

    “如果我们不采取收费制度，车主们的车会到处乱停乱放，导致小区停车无序，侵犯了其他无车业主的利益。”周先林对记者说，“毕竟，有车业主只是小部分。”

    长沙岳麓区法院受理了此案，一审之后，法庭认为：原被告之间签订的前期物业管理合同不违反法律规定。被告有义务对物业共用部位、交通等项目进行服务与管理，同时有权就其提供的服务和管理向原告收费。虽然根据《物权法》的规定，占用业主共有的道路用于停放汽车的车位，属于业主共有，但被告为车位提供了相关的卫生、保安等服务和管理。（法制周报新闻热线：0731-4802117）原告接受了被告的服务就应当交纳相应的费用。另该小区没有成立业主大会，在没有选举业主委员会的情况下，被告报请主管部门进行审批定价符合规定。

    律师说法

    物业公司行为有违《物权法》

    湖南万和联合律师事务所律师李健认为，上位法应该优于下位法，后法应该优于前法。这是我国法律体系中基本的法理原则。《立法法》第七十九条明确规定了：法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。《物权法》的生效，虽然对前面已经发生的事实没有任何的追溯效力，但生效之日，相关社会事件的调整，则应该自觉自动以其为遵守的依据。物管公司涉嫌变相对无物权的领域收取所谓的室外停车费，是一种有违《物权法》的行为，以前期物业管理合同、审批证等文书与《物权法》基本原则相对抗，明显是难以取得支持的。

    湖南方照律师事务所律师周立发则认为，造成室外停车费产生纠纷的根本原因在于，《物权法》并没有对召开业主大会尤其是首次业主大会的条件和方式等问题作出相应规定，新《物业管理条例》也是如此。这导致全体业主尤其是新建小区的业主，无法通过业主大会或业主委员会就室外停车费问题作出决议，必然使业主对物管公司收取室外停车费的合法性产生怀疑，最终酿成纠纷。

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