房价暴跌后退房案件激增是主因 14种情形可退房

    据三湘都市报12月17日报道 对于房产商来说，这也许是个坏消息，因为在房产行情不好的情况下，专业律师们也开始“搅合”进来，给业主退房潮加了一把火。

    “我们不避讳，因为我们的一切维权行动，都以法律为准绳，都是为了解决问题、维护消费者权益，促进房产市场健康发展。”湖南万和联合律师事务所律师李健说。13天之前，在我省法制宣传日上，李健牵头，抱团成立了一个包括执业律师在内的10人“退房律师团”，专门为退房者提供法律服务。而在去年同期，李健等人还在为“购房律师团”的事情忙活。

    13天收到百宗退房案咨询

    退房律师团到底只是一个噱头，还是能够真正地为消费者维权起到实效，律师团成立首日，记者与律师约定，一段时间之后再来看效果。13天过去了，退房律师团接受的退房案件咨询已经超过一百宗，并有10件着手进入法律程序。

    对大部分电话咨询者，该律师团均免费进行了答复。

    房屋贬值不构成退房理由

    房价暴跌之后，消费者能否以房屋贬值为由直接退房，律师的答复是：NO。

    根据法律规定，商品房买卖合同的签订都必须经过自由、平等协商一致才可以达成。合同一旦签订，双方都要就此受到合同条款和法律的约束；承受因合同履行带来的权利和义务。因此购买人在签订合同时就应该慎重考虑好所购买房子的升贬值空间，因为标的物贬值不是《合同法》法定可解除合同情形，通常也不会是双方约定的可解除合同情形。

    但李健等人表示，根据实际咨询的情况来看，大部分的案例，退房都有一定的合理性。

    他表示，出现14种情形：买房人有权单方行使法定解除权，可主张退房。

    这14种情形，包括1、不可抗力；2、卖方明示违约；3、先卖后抵押的；4、一房二卖的；5、隐瞒无证售房事实的；6、隐瞒房屋抵押的事实；7、隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实；8、房屋主体结构不合格；9、房屋存在严重质量问题；10、面积误差比超过3%；11、过分迟延交付房屋的；12、过分迟延产权过户；13、法定不得转让的商品房；14、擅自变更规划设计。■夏雄 赵昂

　　手续不全，30余业主要退房

    “这是潜规则”，开发商愿应诉不退房

    肖先生在长沙某楼盘订购了一套110平方米的商品房，买卖合同中规定2008年10月28日交房。“28日我接到通知收房，我要开发商出示‘两书一表’（《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》和《竣工验收备案表》），他们要我去找物业公司看。物业也没能出示相关证书，我拒绝收房。”肖先生告诉记者，“其他已收房的业主说，看到过‘两表’但是没有见过《竣工验收备案表》和消防验收合格证。

    “现在已经过了交房日期40天了，合同规定逾期30天没有交房，有权解除合同，我要求退房。”包括肖先生在内，小区30多名业主要求退房。

    12月10日上午10时，记者随肖先生等20余名业主来到该楼盘售楼部，开发商法律顾问表示，“以开发商未能提供消防验收合格证为由拒绝收房是不合理的。消防设施都是在后期慢慢完善的，这是长沙的潜规则。楼房只要不存在明显安全隐患，就可以住人。”

    而长沙市消防支队相关负责人表示，建设工程的开发商在楼房交付使用时都必须提供消防合格证，取得消防合格证才能得到楼盘房产证，否则是不能获取房产证的。

    湖南海天律师事务所李春光律师表示，没有达到合同约定及法律规定的交房标准，业主可以拒绝收房，按照合同规定期限与开发商解除合同。

　　退房律师团笔记

    长沙城北一群购买人，责备个别售楼小姐保证保值，最低折扣、有价格虚高30天包退房等不实宣传，要求退房。

    律师团解答咨询：售楼小姐个人不实宣传难举证是法人授权的职务行为，难以追究其合同欺诈责任。并且销售公司和项目公司有可能又是两分离的。

    河西一楼盘房屋质量有诸多小问题，例如变压器周围的都是公变，他们的却是专变，墙面不笔直等。但这些诸多情形却又未能达到根本违约可退房情形。购买人感觉退房无望后，准备逼迫开发商负责人露面与之协商处理办法。

    律师团解答咨询：集体协商维权不是错，但一定要注意手段和方法，打、砸行为极其容易上升到治安甚至刑事责任。即使不能要求退房，也可以追究其经济赔偿责任。

    星沙一楼盘6、7名业主来找律师团咨询，交了不菲的咨询费，问及有什么法律问题？业主说不知道有什么法律问题？问及那你们来做什么？答曰：现在金融危机，我们房价掉得太厉害了，不想要房了。但我们就是不知道我们这份合同里有什么缺漏，还麻烦你们律师找一些突破口。

    律师团解答咨询：无语……

    李女士和小孩共同买了一套房，约定是按揭贷款。而现在银行以小孩未满18岁不给予贷款。同时商品房买卖合同里也约定了若非双方原因不能办理贷款的话，买受人有权解除合同。但是现在买受人面临开发商店大欺客，开头答应了的解除合同，而现在金融风暴一来，房屋价格开始下跌，就开始闪烁其词不愿意退房了。

    律师团解答咨询：本案子事实清楚，合同约定明确，依法通过司法诉讼，是可以实现退房的。本案已受理，正在承办过程中。

     新闻地址：http://www.xinhuanet.com/chinanews/2008-12/18/content_15219933.htm