争议焦点

　　1．分析房价不跌是否应担责？

　　2．何种情况可就不可抗力免责？

　　案情介绍

　　我2007年12月购买了长沙河西的一套预售商品房，合同约定今年5月31日可以交房，若逾期购买则可以选择退房并要求违约索赔。

　　可是现在已经11月了，开发商还没有交房给我们，之前的4月份开发商就口头告知因年初大雪不可抗力，所以交房延期到8月底，请求业主谅解。后来到8月底时，开发商又发出个不可抗力告知函，说因为配合前段时间国家重大赛事顺利的进行，他们建工企业应当地政府要求进行安全检查，因部分场地施工存在安全隐患被责令停工整改了两个多月，导致工期延误，现在只能争取春节前交房。

　　对此，我们业主十分气愤。去年看房时，售楼处的营销人员说该楼盘绝对会保值增值，而现在受楼市低迷的影响，该楼盘正在进行促销：如参加团购可享受9。6折的优惠，一次性付款还可以再打9折。这样算下来，我购买的房屋价格已减少10%，大概造成5万余元的损失。

　　我现在是越想越不合算，没得房子住，又眼睁睁看着房价不断下跌，请问我可以追究开发商虚假宣传的责任吗？此外开发商主张的两个不可抗力是否成立？我能否退房？

　　湖南郴州读者 唐令权

　　法理分析：湖南万和联合律师事务所 李健律师

　　一、业务分析难追究法律责任

　　销售人员的业务宣传难以追究到个人或者法人的欺诈责任，首先其宣传内容购买人很难拿出有效证据给予佐证，仅凭当事人自行陈述，证明效力很低。其次销售人员的说法虽然带着明确的促销动机，但没有提供开发商法人机构的授权及文字资料，不能推定为合同的要约内容，所以不能追究法人的责任。最后这仅是销售人员个人的感知分析评价，最终是否认同和采纳，权利始终还是在购买人自己的手中，所以其怂恿，导向的言语只要没有明确的事先欺诈就不存在违法。

　　二、冰灾自然灾害属于不可抗力

　　不可抗力概念起源于罗马法。核心内容是，当不可抗力致使物品灭失或给付不能时，债务人可被免责。《民法通则》第一百五十三条明确了：本法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而2008年初的冰灾，百年不遇，属于典型的地域不能避免，现有能力难以克服的自然灾害。依据《合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。所以开发商因冰灾的存在而导致交房逾期的情况法律上是可以得到部分免责的。

　　三、责令停工整改不是不可抗力

　　如前面的介绍，不可抗力有着明确的三个基本特征，开发商在冰灾之后又提出的响应政府命令而停工安全自检则不属于不可抗力。不可抗力最常见的有某些自然现象如地震、洪水和某些社会现象如战争、罢工等。而本案中因政府的严格检查，发现了施工单位的安全隐患，而被责令停工整改了两个多月导致工期延误。这是因为其自身缺陷原因而造成的单方违约，并非客观上不可以提前预见、及时避免和有效克服的。所以开发商以此情形作为不可抗力来运用是站不住脚的。

　　四、不可抗力也得承担举证责任

　　开发商比照合同已经明显违约，你可以及时通过司法程序，实现你退房的主张，从理论上看你的主张是很有可能取得法律支持的。因为在程序上，依据《合同法》第一百一十八条规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。由此可见开发商即使主张不可抗力也得承担有效举证的责任，例如冰灾导致不能施工的准确时间、不能施工的客观实际状态等。如果举证不力的话，同样难以取得法院采信。

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