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长沙市个人所购公有住房上市交易试行办法

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   为了进一步深化城镇住房制度改革，搞活住房市场，满足城镇居民不断增长的住房需求，根据国家、省有关法律、法规和政策规定，结合我市实际，特制定本办法。

第一条  本办法适用于长沙市行政区域内个人所购公有住房首次进入市场交易。

第二条  本办法所称个人所购公有住房是指个人按房改优惠政策购买的住房(包括购现住公房、集资建房)。

第三条  个人所购公有住房上市交易实行准入制度。
(一)  个人所购公有住房在取得《房屋所有权证》和《土地使用权证》后，可以转让(买卖、交换、赠与)、抵押和出租方式上市交易。在购房时未及时办理《土地使用权证》的应在上市交易时一并办理新的《土地使用权证》。
(二)  有下列情形之一的哲不上市：
1、未取得所购公有住房完全产权的；
2、以分期付款方式购房而价款尚未付清的；
3、用所购公有住房作抵押，而抵押关系尚未解除的；
4、违纪违规购房未纠正处理的；
5、依法限制产权转移的；
6、校园内不能分割及封闭管理的；
7、市、县(市)政府规定不宜出售、出租的。
(三)  个人所购公有住房在机关办公区或企业的生产区内不能明确分隔的，上市交易时应与原售房单位协商，在同等条件下，原售房单位享有优先购买权。

第四条  个人所购公有住房上市交易后，不能再向单位或政府部门申请解决住房，不能再购买、租赁享有政府优惠政策的住房。

第五条  个人所购公有住房转让时，房屋所有权和土地使用权同时转移。

第六条  个人所购公有住房上市交易税费和土地收益的征管办法：
(一)  个人所购公有住房转让(买卖、交换、赠与)，应按售价的1％缴纳土地收益金。
(二)  以出售方式上市交易税费征收：
1、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、个人所得税按交易价5％的综合征收率统一征收，出卖方缴纳；
2、契税，由买方按交易价的3％缴纳；
3、印花税，由买卖双方按5元缴纳；
4、交易管理费，由买卖双方技交易价的1％缴纳。
交易双方应如实申报交易价，如申报价明显低于评估价、由交易管理部门免费进行评估，并按评估价征收有关税费。
5、为促进社会分配公平，防止造成国有资产流失，对出售个人所购公有住房所得收入超过原交纳的购房款和上市交易缴纳的税费5倍(含5倍)以上的增值部分，按20％的比例征收增值调节金。

(三)以交换方式上市应缴纳的税费：
对个人所购公有住房出售后6个月期限内又购进住房的，可视同住房交换。在个人所购公有住房出售时，应先按本办法第六条第二款规定缴纳税费，作为保证金专户储存。新购住房时购进住房支付房款高于或等于原出售住房售价的，保证金可予全额退还；购进住房支付房款低于原出售住房售价的，按支付购房款所占原售房售价的比例退还保证金，保证金余额部分转作税款。如6个月期限内未购进住房则视同出售方式交易，保证金不退，按第六条第二款规定处理。

(四)以出租、抵押、赠与方式上市应缴纳的税费，均按照现行有关法律、法规办理。其中所抵押住房在抵押人到期不能清偿债务，被依法拍卖和转卖时应先按第六条第一款和第二款规定缴纳税费后，抵押权人方可优先受偿。赠与视同出售，按评估价缴纳有关税费。

第七条  个人所购公有住房上市交易的程序。
(一)个人所购公有住房出售、交换、赠与的．应按如下程序办理：
1、向市、县房改办申办上市准入审批手续并提供下列资料：
(1)房屋共有人共同签字的上市交易申请书；
(2)《个人所购公有住房出售、交换、赠与审批表》；
(3)《房屋所有权证》；
(4)房屋共有人身份证及户籍证明。

2、凭核准的《审批表》、双方当事人签定曲4个人所购公有住房买卖合同》或《个人所购公有住房交换合同》、《赠与公证书》，到房地产交易所个人所购公有住房上市交易专拒，按照本办法规定缴纳税费，办理交易过户手续。

3、购房人在30天内分别到房地产管理部门和国土管理部门领取新的《房屋所有权证》和《土地使用权证》。同时，到市、县房改办办理单位住房基金专户登记手续。

4、个人所购公有住房上市出售后，在规定期限内再购进住房的，凭出售和购入住房专用票据及交易过户凭证，向征收保证金的部门办理申请退还保证金手续。

(二)个人所购公有住房出租的程序

1、个人所购公有住房出租实行登记备案制度，双方当事人应在租赁合同签订后30日内待房屋所有权证、当事人合法证明和书面租赁合同等有关证件和资料，到房屋所在地币、县房地产行政管理部门办理登记备案手续。
2、房地产管理部门对提交的文件和资料进行审查并现场查勘后核发《房屋租赁凭证》。
3、房屋租赁合同变更、解除和终止，当事人应向房屋所在地房地产管理部门登记备案。
4  出租承租双方当事人应按本办法第六条第三款规定，按时缴纳有关税费。

(三)个人所购公有住房抵押的程序
1、个人所购公有住房抵押，应先到市、县人民政府在交易市场上设置的个人所购公有住房上市交易专柜申报，填写《个人所购公有住房抵押审批表》经市、县房改办审核后进行抵押，巾报时应提交下列资料：
(1)《房屋所有权证》和《土地使用权证》；
(2)经房屋共有人共同签字同意抵押的申请书；
(3)借款合同和抵押合同；
(4)个人所购公有住房抵押评估报告书；
(5)身份证及户籍证明。

2、按现行抵押登记程序办理有关手续。

第八条  个人所购公有住房产权转移后，物业管理工作仍按公有住房售后管理的有关规定执行，其维修基金随房屋产权转移到产权所有人名下。

第九条  个人所购经济适用房(安居房)可直接按现行私房交易办法入市，上市交易酌程序按第七条第一款办理。

第十条  各级政府及有关部门要加强对个人所购公有住房上市交易工作的领导、管理和监督。规范个人所购公有住房上市交易行为，严禁私下转让、抵押和出租。对偷漏税款等违法行为要坚决依法查处。

第十一条  本办法由长沙市住房制度改革领导小组办公室负责解释。

第十二条  本办法自一九九八年九月一日起施行。

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