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长沙市城市住宅小区物业管理暂行办法

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       长政发〔1998〕41号

各区、县(市)人民政府，市直机关各单位:
    《长沙市城市住宅小区物业管理暂行办法》已经市政府1998年6月8日常务会议讨论通过，现印发给你们，请遵照执行。

                                                            长沙市人民政府
                                                        一九九八年七月二十二日


                                长沙市城市住宅小区物业管理暂行办法
                                    第一章    总        则

　　第一条    为加强我市城市住宅小区的物业管理，促进住宅小区物业的合理使用，创造良好的居住环境，根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》和有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条    本办法适用于本市行政区域内城市住宅小区的物业管理。
　　第三条    下列用语在本办法中的含义：
　　(一)住宅小区是指以住宅房屋为主，并有相应配套公共设施和非住宅房屋的居住区。
　　(二)物业是指住宅小区内已建成交付使用的各类房屋及其附属设施、公共设施和场地。
　　(三)业主是指住宅小区内各类房屋的所有权人。
　　(四)使用人是指房屋的承租人和其他非业主使用人。
　　(五)物业管理是指对住宅小区内物业实施维护、修缮、管理，并为业主和使用人提供偿服务的活动。
　　第四条    市房地产管理局是本市住宅小区物业管理的行政主管部门。区、县(市)房地产管理局负责辖区内住宅小区物业管理的行政管理工作。
　　第五条    各级人民政府应当加强对住宅小区物业管理工作的领导，做好组织协调工作。建设、规划、公安、民政、工商行政、物价、市政、环卫、园林、电力、电信、公用事业等部门应按各自职责，配合做好住宅小区物业管理有关工作。

　　                              第二章    物业管理组织

　　第六条    住宅小区入住率达50%以上时，所在地物业管理行政主管部门应会同开发建设单位或街道办事处召集第一次业主代表大会，选举产生住宅小区物业管理委员会(以下简称管委会)。第一次业主代表大会的召开办法由市物业管理行政主管部门另行规定。管委会成立后，应负责每年召集一次业主代表大会，必要时，经20%以上业主代表要求，可不受每年一次的限制。业主代表大会的决定，由出席会议的代表过半数以上票数通过，方能有效。
    第七条    业主代表大会行使下列职权：
　　(一)选举、罢免管委会委员；
　　(二)审议通过或修订管委会章程和物业管理公约；
　　(三)听取和审议管委会工作报告；
　　(四)改变或撤销管委会作出的不当决定；
　　(五)决定本住宅小区内物业管理的重大事项。
　　第八条    管委会委员主要在业主中选举产生，也可聘请街道办事处、居委会和公安派出所的人员担任，其中业主委员应不少于委员总数的三分之二。管委会由5人以上单数组成，主任和副主任由管委会委员选举产生。管委会每届任期3年，委员可以连选连任。
　　第九条    管委会的职责：
　　(一)听取和反映住宅小区业主及使用人的意见和要求，代表和维护他们的合法权益；
　　(二)召集和主持业主代表大会并报告工作，贯彻落实业主代表大会的决议；
　　(三)拟订管委会章程和物业管理公约；
　　(四)选聘物业管理公司，签订物业管理服务合同；
　　(五)审议物业管理公司制定的年度物业管理计划和物业管理重大措施，并监督执行；
　　(六)检查、督促住宅小区各项管理工作的实施和规章制度的执行，协助物业管理公司落实各项管理工作；
　　(七)协助、配合居委会搞好有关管理工作；
　　(八)法律、法规、规章和业主代表大会赋予的其他职责。
　　第十条    管委会产生后，应当在30日内经所在地物业管理行政主管部门签署意见后，到民政部门办理社团法人登记手续。
　　第十一条  物业管理公司必须领取营业执照并按规定取得物业管理资质证书后，方可从事物业管理业务。
　　第十二条  物业管理公司根据与管委会签订的住宅小区物业管理服务合同实施管理。物业管理服务合同应当包括以下内容：管理服务事项、权限、标准、费用、期限，违约责任以及双方约定的其他权利义务。物业管理服务合同签订后，应在30日内报所在地物业管理行政主管部门备案。
　　第十三条  新建住宅小区在管委会成立前，由开发建设单位自行或委托物业管理公司对住宅小区实施物业管理，费用由开发建设单位承担。管委会成立后，应依照本办法规定招标选聘物业管理公司对住宅小区实施物业管理。
　　第十四条  物业管理公司的权利：
　　(一)根据有关法律、法规、规章和本办法，制定本住宅小区物业管理的具体规定并组织实施；
　　(二)制止违反本办法和住宅小区物业管理公约有关规定的行为；
　　(三)选聘专业公司或人员承担物业管理专项业务；
　　(四)请求管委会协助管理；
　　(五)依照物业管理服务合同和有关规定收取管理服务费用；
　　(六)依法开展多种经营，以其收益补充物业管理经费；
　　(七)法律、法规、规章和物业管理服务合同赋予的其他权利。
　　第十五条    物业管理公司的义务：
　　(一)履行物业管理服务合同，依法进行管理服务和经营活动；
　　(二)接受管委会和业主及使用人的监督；
　　(三)制定年度物业管理计划和重大物业管理措施并提交管委会审议或认可；
　　(四)接受有关行政主管部门和住宅小区所在地人民政府的指导和检查监督。
　　(五)法律、法规、规章和物业管理服务合同规定的其他义务。

　　                            第三章    住宅小区的物业管理

　　第十六条    住宅小区的物业管理主要包括以下内容：
　　(一)房屋及设备的维修、养护和管理；
　　(二)公共设施的维修、养护和管理；
　　(三)公共场所和服务配套设施的经营、维护和管理；
　　(四)管理公共绿地，搞好环境卫生和安全防范；
　　(五)业主和使用人委托的其他事项。
　　第十七条    新建住宅小区移交时，开发建设单位应向管委会移交下列住宅小区工程建设资料：
　　(一)住宅小区规划图、竣工总平面图；
　　(二)单体建筑竣工图、设备布置图；
　　(三)住宅小区绿化、给排水系统图及地下管网竣工图；
　　(四)其他必要的资料。
　　第十八条    住宅小区的单体建筑竣工验收合格并交付使用后一年内，开发建设单位应按有关规定负责保修，也可委托物业管理公司保修，费用由开发建设单位支付。
　　第十九条    住宅小区内禁止下列行为：
　　(一)占用绿地、损坏树木花草及园林绿化设施；
　　(二)占用道路、停车场和其他公共场所，拆除或损坏公共设施；
　　(三)在公共用地上乱搭乱建、摆设摊担、店外经营及影响市容观瞻的乱贴、乱挂；
　　(四)存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，排放有毒有害物质；
　　(五)聚众喧闹、发出超过规定标准的噪声；
　　(六)乱丢杂物、垃圾和其他污染环境的行为；
　　(七)法律、法规、规章和物业管理公约禁止的其他行为。
　　第二十条    使用房屋禁止下列行为：
　　(一)擅自改变房屋结构、外貌和用途，擅自拆除、改装房屋附属设施，违反规定装修房屋。
　　(二)破坏房屋结构，超重堆放，占用通道、楼梯间及其他共有空间；
　　(三)损害公共利益和侵害他人合法权益的其他行为。
　　第二十一条    改建、装修房屋或改变房屋结构和使用性质的，应先经管委会同意，再报请有关部门批准后方可进行；如对邻户有影响的，还应先征得邻户的书面同意。
　　第二十二条    相邻业主和使用人应当按照有利居住、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理房屋设备的使用、维修和给排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。房屋修缮时，有关邻户应予配合，不得无理阻挠。因修缮造成邻户损失的，责任人应予修复或赔偿。
　　第二十三条    房屋的维修责任，按下列规定划分：
　　(一)分户门以内的自用部位和自用设备的维修，由业主负责，费用自理；
　　(二)房屋外墙面、楼梯间、通道、屋面等共用部位和房屋上下水管、公用水箱、加压水泵、机电设备、消防器具等共用设备，由物业管理公司组织维修养护。
　　第二十四条    住宅小区内公共设施由物业管理公司统一管理和维修养护。
　　第二十五条    房屋以外的水、电、煤气、通信、有线电视等管线和人防、消防设施由有关经营管理单位按规定负责维修养护。
　　第二十六条    房屋自用部位和自用设备损坏的，由业主或使用人向物业管理公司或其他修缮单位报修；房屋共用部位和共用设备损坏的，由管委会向物业管理公司报修。物业管理公司接到报修后，应当场登记，确定修缮时间，按规定的质量标准及时修缮。
　　第二十七条    新建住宅小区移交时，开发建设单位应按建造成本价向管委会提供不低于30平方米建筑面积的物业管理用房，同时按同期市、县(市)政府微利房价格向管委会提供不低于住宅小区总建筑面积2‰的商业用房，产权属管委会。其商业用房和住宅小区内有经济收入的服务配套设施，可由管委会直接经营或按合同委托物业管理公司经营，收取有偿使用费。

                                第四章    物业管理经费

　　第二十八条    住宅小区物业管理经费由物业管理专用资金、房屋维修资金、物业管理服务费和其他经营收入组成。
　　第二十九条    物业管理经费从下列渠道筹集：
　　(一)物业管理专用资金，由开发建设单位在新建住宅小区移交时，按住宅小区房屋建安工程费2%的比例，一次性划拨给管委会。
　　(二)房屋维修资金，住宅房屋首次按建筑面积每平方米5元的标准由业主缴交，房改出售的公有住房，首次维修基金由售房单位按售房款的15%、业主按实际购房款的1%缴交。以后按本栋过半数业主议定的标准，由业主缴交。非住宅房屋按住宅房屋标准的150%缴交。
　　(三)物业管理服务费由业主或使用人按规定或约定缴交。
　　第三十条    物业管理经费的使用：
　　(一)物业管理专用资金，用于解决管委会的管理用房和住宅区公共设施的重大维修项目；
　　(二)房屋维修资金，用于本栋房屋共用部位和共用设备的维修；
　　(三)物业管理服务费，用于卫生保洁、公共保安和其他服务等。
　　第三十一条    物业管理经费的管理
　　(一)物业管理专用资金由所在地物业管理行政主管部门设立专帐管理，由管委会按规定程序使用；
　　(二)房屋维修资金由所在地物业管理行政主管部门按栋设立专帐管理，由管委会按规定程序使用；
　　(三)物业管理服务费由物业管理公司按规定收取、管理和使用，收支情况按月报管委会备案；
　　(四)属管委会所有的商业用房和其他服务配套设施的经营收入，用于补充住宅小区的物业管理经费，由管委会设立专帐管理，收支情况按月报所在地物业管理行政主管部门。住宅小区物业管理专用资金、房屋维修资金、物业管理服务费及管委会的经营收入帐目，管委会应至少三个月公布一次，接受业主和使用人的监督。
　　第三十二条    物业管理收费项目及收费标准，由市、县(市)物价行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定公布，适时调整。
　　第三十三条    在已实施物业管理的住宅小区，其他单位或部门依法向业主和使用人收取的有关费用，可委托物业管理公司代为收取。

　　                                第五章    法律责任

　　第三十四条    开发建设单位有下列行为之一的，由所在地物业管理行政主管部门责令限期履行，在规定期限内仍不履行的，管委会不接受房屋的移交，房地产管理部门不予办理房屋确权和转让过户手续：
　　(一)未移交住宅小区工程建设资料的；
　　(二)住宅小区的单体建筑竣工验收合格并交付使用后一年内，未按有关规定进行保修的；
　　(三)未及时足额划拨物业管理专用资金给管委会的；
　　(四)未按规定向管委会提供物业管理用房和商业用房产权的。
　　第三十五条    物业管理公司有下列行为之一的，业主和使用人有权投诉；管委会有权制止，并要求限期改正；所在地物业管理行政主管部门可对其给予警告、责令限期改正、赔偿损失、降低资质等级直至吊销其物业管理资质证书等处罚，并可处以1000元以下的罚款：
　　(一)房屋及共用设备、公共设施修缮不及时、质量不合格的；
　　(二)占用公共场地、改变公共设施用途的；
　　(三)不履行物业管理服务合同和本办法规定义务的。
　　第三十六条    管委会有下列行为之一的，由所在地物业管理行政主管部门给予警告、责令改正。
　　(一)未将其所有的商业用房和其他服务配套设施的经营收入设立专帐管理并用于补充住宅小区的物业管理经费的，或未将收支情况按月报所在地物业管理行政主管部门的；
　　(二)未按规定时间公布物业管理经费收支帐目的。因管委会责任造成住宅小区利益严重损失的，所在地物业管理行政主管部门可提请业主代表大会撤换管委会主要负责人和直接责任人。
　　第三十七条    业主或使用人有下列行为之一的，管委会和物业管理公司有权制止，并要求限期改正；造成损失的，有权要求其赔偿。制止无效时，可申请有关行政管理机关给予处罚，或向人民法院起诉：
　　(一)有法律、法规、规章或本办法规定的禁止行为之一的；
　　(二)未经管委会同意并报请有关部门批准改建、装修房屋或改变房屋结构和使用性质的；
　　(三)改建、装修房屋或改变房屋结构和使用性质时，如对邻户有影响而未先征得邻户书面同意的；
　　(四)不按规定缴交房屋维修资金和物业管理服务费的。
　　第三十八条    开发建设单位、物业管理公司、管委会、业主及使用人有违反其他行政管理规定的行为，需依法给予处罚的，由有关行政管理机关予以处罚。
　　第三十九条    当事人对行政处罚不服的，可按照《行政复议条例》和《行政诉讼法》的规定，申请复议和提起行政诉讼。当事人既不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

　　                                第六章    附        则

　　第四十条    别墅和高级公寓区、高层写字楼和商住楼的物业管理，可参照本办法执行。
　　第四十一条    本办法自发布之日起施行。

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