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国有土地使用权的转让、变更及租赁

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基本工作流程
    以出让方式或其他合法方式取得国有土地使用权的土地使用者，可以将其拥有的国有土地使用权依法予以转让，转让和受让双方应根据相关规定办理各项法律手续。
    1．使用权转让的申请：国有土地使用权的转让方和受让方共同向市国土房管局提出土地转让申请，准备相关文件、资料报送行政主管部门审查。
    2．使用权转让的初审：市国土房管局受理申请单位提出的转让申请后，向申请单位出具受理通知单，将文件转相关行政主管部门，行政主管部门对申请单位提交的转让文件进行初审。
    （1）行政主管部门经审查对申请单位提出的转让申请具备转让条件的，在规定时间内将文件批转到市土地利用中心，申请单位按受理通知单规定的时间办理相关手续、领取回复文件或意见。
    （2）行政主管部门经审查对申请单位提出的转让申请不具备转让条件的，告知申请单位。
    3．使用权转让的填表：
    4．使用权转让的审查：
    （1）审查：市国土房管局土地出让处对市土地利用中心报送的国有土地使用权转让申请材料进行审查，出具同意或不同意的审查意见。
    （2）呈报：土地出让处将国有土地使用权转让申请呈报市国土房管局主管领导进行审批，对《××市国有土地使用权转让登记表》予以批准。
    （3）移送：市国土房管局对《××市国有土地使用权转让登记表》加盖印章后移送市土地利用中心。
    5．使用权转让的通知：市土地利用中心对予以批准的国有土地使用权转让申请，通知申请单位；在其按规定交纳转让契税（转让金额的4%）后，向申请单位发放《××市国有土地使用权转让登记表》。

    审批要求
    申请单位提出的国有土地使用权转让申请，应根据相关规定达到以下各项审批要求：
    1．申请单位提交的国有土地使用权转让申请，需写明以下各项主要内容：
    （1）转让宗地的基本情况，包括坐落、四至、面积、有无地上物、是否已经取得国有土地使用证和房屋所有权证；
    （2）对宗地的投资建设情况的说明；
    （3）提出办理转让登记的申请。
    2．转让方和受让方签订的国有土地使用权转让协议必须写明受让方承继出让合同约定的权利义务，如改变规划用途和用地条件须经土地管理部门和规划管理部门批准的内容。
    3．申请单位已经交清全部地价款及相关税费，取得国有土地使用证。
    4．开发建设投资额达到总投资额的25%以上，属成片开发土地的须形成工业用地或其他建设用地条件。
    5．国有土地使用权转让价格不得明显偏低。凡尚未竣工的项目，在转让全部项目或部分项目时，其转让价格应包括转让方投入的成本和适当的利润。转让方已交纳的地价款、契税及拆迁费用、平整土地费用、建安费等均应计入成本。

    申报文件
    申请单位向市国土房管局提出土地转让申请时，应向行政主管部门提交以下各项文件、资料：
    1．转让方和受让方共同提出的土地转让申请；
    2．转让方与受让方签订的土地使用权转让合同；
    3．《国有土地使用权出让合同》及交纳地价款、契税等费用的单据，如转让土地在远郊区县的，提交远郊区县国土房管部门出具的地价款及契税全部交纳的证明；4．《国有土地使用证》；
    5．转让方关于项目的工程进度及投资情况的说明及在建工程达到法定投资比例的相联系关证明文件；
    6．土地转让合同中的价格明显偏低或偏高的，需提交关于转让房地产价值的评估报告；
    7．转让方出具的无法院查封的证明；
    8．转让方提供的由房地产行政主管部门出具的未办理预售登记、未设定抵押登记等他项权利的证明文件；
    9．如有上级行政主管部门的，由转让方出具上级行政主管部门同意办理土地使用权转让手续的意见；
    10．转让方和受让方提供加盖工商行政管理部门审核专用章的法人资格证书或营业执照。

    国有土地使用权的变更
    基本工作流程
    土地使用者在以出让方式依法取得国有土地使用权后，如需要变更国有土地使用权出让合同中的规划建筑面积、规划用途、用地面积、开发期限、相关费用、出让主体等相关事项的，应按规定办理国有土地使用权的变更手续。
    1．使用权变更的申请：申请单位需变更国有土地使用权出让合同内容的，应准备相关文件、资料，向市国土房管局提出合同变更申请。
    2．使用权变更的初审：行政主管部门接受申请单位提交的文件、资料后，根据相关规定予以审核，对于符合要求的予以受理，并根据审查要求进行初审。
    3．使用权变更的审批：行政主管部门对国有土地使用权出让合同变更申请进行审核，同意进行变更的报主管领导批准。
    4．使用权变更的签约：市国土房管局主管领导批准出让合同变更的，市国土房管局与申请单位签署出让合同并加盖公章。
    5．使用权变更的移转：市国土房管局将变更后的国有土地使用权出让合同转移市土地利用中心。
    6．使用权变更的通知：市土地利用中心通知申请单位领取出让合同的补充协议。

    申报文件
    申请单位申请变更国有土地使用权出让合同的，需要向行政主管部门提交以下各项文件、资料：
    1．办理变更土地出让合同手续的申请，
    2．国有土地使用权出让合同复印件；
    3．申请单位已交纳地价款、资金占用费、滞纳金、契税的发票复印件；
    4．申请变更出让宗地内的规划建设面积的，出具以下文件、资料：
    （1）规划部门对变更规划条件的批文；
    （2）宗地内包含两种以上的规划用途的，提供设计单位按重新审定的规划建筑面积出具的对该规划建筑物地上地下面积及用途分类的证明性文件，
    （3）属于联建项目的出具与原用地方重新调整的联建协议及相关附图等。
    5．申请变更出让宗地规划用途的，出具以下文件、资料：
    （1）出具规划部门对变更规划条件的批文；
    （2）已审定地价水平的提交地价水平通知单和1份地价评估报告，未审定地价水平的提交3份地价评估报告；
    （3）设计单位按重新审定的规划建筑面积出具的对该规划建筑物地上地下面积及用途分类的证明性文件。
    6．申请变更出让宗地范围或面积的，出具以下文件、资料：
    （1）申请变更的理由及对该理由的证明性文件；
    （2）出让宗地为共用宗地的，提供变更后出让宗地面积的分摊说明；
    （3）出让合同附图，附图为钉桩图或审定设计方案通知书附图，若该项目用地已发国有土地使用证则可提交土地使用证附图，并标明出让土地的用地位置。
    7．申请延长开发建设期限的，出具以下文件、资料：
    （1）不能按期开发建设理由的书面说明；
    （2）开发建设情况的书面说明；
    （3）调整后的开发建设计划。
    8．申请核减“四源费”、大市政费等的，出具行政主管部门开具的核减“四源费”、大市政费的函；
    9．申请变更出让合同受让方名称的，出具以下文件、资料：
    （1）工商行政管理部门批准变更名称的批文；
    （2）重新核发的营业执照复印件，并加盖工商行政管理部门备案章；
    （3）属外商投资企业的，出具经贸委对中外合资、合作或外商独资企业修改合作、合资企业合同、章程的批复及重新核发的外商投资企业批准证书。

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