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国有土地使用权的出让

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一、国有土地使用权出让的概念和特征
    （一）国有土地使用权出让的概念
    土地使用权出让一词是中国所独有。土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者国家支付土地使用权出让金的行为。
    土地使用权出让与土地使用权转让不同，表现在：1、土地使用权出让属于圭地一级市场；土地使用权转让是土地使用出让后，受让方按照土地使用权出让合同约定的期限和条件土地进行投资开发后，通过出售、赔与或交换等方式，土地使用权转让人，受转让人在转让人土地使用权有效年限内受让土地使用权的民事法律行为，属土地二级市场。2、土地使用权出让是土地使用从国家土地所有权分离而成为一项项独立的民事权利，而土地使用权转让则是土地使用权成为独立的民事权利之后使用权人再依法将它转移给其他公民或法人的行为。前者是土地所有者行使土所有权的结果，后者则是土地使用者对圭地使用权进行法律地的处分的结果。 3。土地合用权出让反映的是土地所有者与土地使用者之间的关系，土地使用权转让不仅反映土地所有者与土地使用者之者的关系，而且反映土地使用者与土地使用者之间的关系。
    土地使用权出让与土地使用出租也不同，表现在：1.土地使用权出让是土地一级市场的行为，而土地使用权出租则是土地二级市场的行为。2.土地使用权出让是处分行为，是土地使用权与土地所有权分离而成立独立的财产权利，出让一方永远只能是土地所有人即国家。3.土地使用权出让结果是土地使用权从土地所有权中分离为一种独立的他物权，而土地使用权出租的结果是出租人将其权利租人使用一定年限，出租人仍保有土地使用权，而承租方享有的只是一种债权，土地使用权出让合同中的权利义务并不随土地使用出租而转移给土地使用权承租人。
    （二）国有土地使用权出让的法律特征
    1、土地使用权出让是一种民事法律行为
    2、土地使用权出让是一种设权行为
    3、土地使用权出让是一种有偿行为
    4、土地使用权的出让附随着特殊义务
    二、国有土地使用权出让范围和批准权限
    土地使用权出让范围包括以下两个层次的内容：
    1、土地使用权出让的土地仅限于国有土地，且是城镇国有土地。
    2、土地使用权出让的土地一般是具有商业性利益的土地（在国外视为“私益”），即具有房地产交易性质的土地。
    （二）土地使用权出让的批准
    土地使用权出让的批准，是一种政府行为、行政行为，是政府对土地使用权出让活动进行管理的一种行政措施。
    三、国有土地使用权出让方式
    土地使用权出让方式，是指国家通过民事法律行为将国有土地使用权出让给土地使用者，其中最重要的方式是合同。订立合同的具体方式很多，土地使用权出让合同在我国目前主要采取拍卖、招标和双方协议的方式订立，而且各有侧重。
    1、协议出让
    协议出让，是指出让方和受让方经过协商，就土地使用权出让条件以及双方的权利义务达成一致而出让土地使用权的民事法律行为。
    土地使用权协议出让的一般程序为：
    （1）申请阶段
    （2）协商阶段
    （3）签约阶段
    （4）履行阶段
    2、招标出让招标出让土地使用权，是指通过招标，投标和定标的竞争程序出让土地使用权的民事法律行为。具体而言，招标出让是指在规下期限内，由符合规定条件的人以书面投标方式，向出让方竞投某块土地的使用权，出让方选择价符合底价最优者与之签订土地使用权出让合同，并向其他让土地使用权的民事法律行为。
    四、国有土地使用权的出让年限
    土地使用权出让年限，是指国家许可受让人在获得的国有土地上使用土地期限，具体包括三个方面的内容：国家法律规定的土地使用权得以出让的最高年限；土地使用权出让合同具体约定的受让人得以使用土地的出让年限；土地使用权年限届满后的续展。
    五、我国土地使用出让的收回制度
    土地使用权的收回，是指国家将国有土地使用权以出让合同的方式确定给土地使用者开发利用后，由于法定事由发生，国家收回土地使用权致使用者不再享有土地使用的行为。国家收回土地使用权一般有以下四种情况：
    （一）土地使用者违反城市规划或土地使用权出让合同的规定而开发利用土地，被国家强制收回。
    （二）土地使用权出让合同规定的期限届满。
    （三）在土地使用权期限届满前国家因[社会公共利益的需要，提前收回土地使用权。
    （四）为实施城市规定划进行旧城区改建，需要调整使用土地的。

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